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北上广深3月房价全部下跌上海跌超5%:你真的看

  全国房价行情数据显示,今年3月份,有121个城市二手房价环比下跌。其中具有象征意义的四大一线城市北上广深全部下跌。其中上海下跌5.85%,每平跌3401元,位居全国首位。

  全国房价行情数据显示,今年3月份,有121个城市二手房价环比下跌。其中具有象征意义的四大一线城市北上广深全部下跌。其中上海下跌5.85%,每平跌3401元,位居全国首位。

  难得的下跌,导致这个新闻直接上了热搜。很多人看后马上就开始嗨了,并且发出了灵魂一问:

  支持房价会不涨了的论据是,现在受疫情影响,失业增多,房贷断供甚至房地产企业倒闭都有可能发生,房价肯定会降下来的。当然也有人说,房子肯定会一直涨,这次只是假摔。到底应该怎么看这个新闻?怎么理性地看待房价?

  由于现在房价确实比较高,所以在讨论房价的时候我们不可避免会带有很多的情绪。但是请注意,情绪会严重影响我们的判断。

  房子是很多人一生中最重大的投资,在这上面花点功夫研究一下,可能是你最英明的决定。作为金融圈最英俊的干货段子手,我之前讲过股票、定投、打新、原油、黄金等等,但是感觉不讲讲房产投资就像是缺少了灵魂。我们今天就先聊聊房产投资的大框架。

  我们先思考一下这个新闻。表面上是,3月份全国二手房的价格,下跌了。你知道离开剂量谈毒性都是扯淡,其实房价也一样,离开了成交量谈价格也是会出问题的。下图是截止到2020年Q1的66座大中城市成交套数同比曲线:

  数据来源:贝壳研究院非常明显的下滑趋势。其实不用看图你也知道,疫情期间售楼处关门、各个小区连门都不让中介进了,还怎么成交?再加上很多企业现金流肉眼可见的紧张,你很容易就能推出这个结论:现在这种情况下成交的二手房,大概率是卖家急着用钱了。

  当企业要断气了,赶紧用现金流把命续上才是最要紧的。急着卖,价格自然就得降一降了。只要稍微用一点理性思考,得出这个结论似乎不难。我们接着再看看下面几个市面上流行的说法:我国的土地财政政策导致地价攀升,间接推高了房价

  这些说法里,你认同几个?还是不明觉厉,觉得说的都很有道理?如果有人认同3个以上,说明什么呢?至少说明他看的蛊惑人心的结论太多,而深入思考的逻辑太少。我说过,情绪会严重影响我们的判断。

  我上大学的时候,喜欢一个姑娘。本来关系还挺好的,直到有一天发生了如下的对话。姑娘跟我说:你虽然长得帅、学习又好, 但是我觉得你还不够成熟。我当时就急了:何出此言啊?姑娘说:我们就快要毕业了,如果在一起,你有考虑过以后成家买房的事吗?我说:我当然考虑过,你看咱学校门口的华清嘉园,竟然均价要2万多(2008年)。我一个名校毕业生,就算一个月到手1万,也要20年不吃不喝才能买得起100平,这绝对不科学。长此以往,国将不国!相信我,一定会降价的!

  然后,和姑娘之间就没有然后了。再然后,华清嘉园现在均价12万了。所以你看,我当时的逻辑是,因为我买不起,所以我痛恨高房价,所以我认为它肯定会下跌。这就是典型的情绪影响了判断。我得到的结论,只是我想看到的。

  人都是会为自己不断的找各种借口的。其实现在回头想想,当时除了情绪,别的也确实什么都不懂。

  十年前,沪指3170,现在沪指2764,不仅十年不涨,还跌了很多!你说我能不亏钱吗?不是我操作手法不行,实在是大盘太不争气!而事实上,A股并不独特,它跟世界上其他国家的股市一样,长期来看都是持续上涨的。A股十年不涨,是个经典的错觉。其中缘由回头再聊,咱们继续聊回房价。所以你再仔细想一下上一节最后的那几个流行的说法,是不是都是预设了房价已经太高了的立场,然后才得到了结果?人们苦高房价久矣,所以批判高房价的论断,虽然不断被打脸,但却有着最广阔的读者市场。看的是爽了,但是信了的恐怕钱包就要遭罪了。回头有空我们一条一条细聊。那,抛弃情绪,我们到底应该如何理性的看待房价呢?

  要建立分析框架,就需要把视野拉高,从一个小区,一个城市,一个国家,再往上拉,拉到全球资产配置的角度。通过下图我们可以看到,股票、房产这两类资产,在世界主要发达国家长期的实际年化回报率:

  可以看到在世界范围里,房产长期保持高增长,收益率和股票大概是半斤八两(这里可以顺便看一下,股票其实也是长期增长的好资产,别有偏见情绪)。我们再看看中国在哪:

  数据来源:国际清算银行从2000到现在,你以为只有中国房子涨价涨的最狠?并不是,图中蓝色带小点的那条线是中国,你看看,泯然众人矣。这两张图什么意思呢?这就是我们首先要澄清的第一个逻辑:全球房价都是长期上涨的。

  可别一说高房价就对政府咬牙切齿的,你还真以为其他国家都是岁月静好房子随便住?中国只不过是其中平平无奇的一个,涨价涨的朴实无华,且枯燥,并不突出。你说房价就不会跌吗?当然会跌,但是你要知道,房价下跌是短期的,上涨是长期的。当然,第一个逻辑是很宏观的,我们接下来再逐步往下拆分。(2)

  下图是1946年到2012年,14个主要发达国家的房价、CPI和GDP数据。

  数据来源:《美国经济评论》这个数据和上面的数据是互相印证的,即,各国房价确实是长期增长的,而且增速还不低,在这段时间内增速是平均年化6.6%。另外这里面还有CPI和GDP的数据,你可以看看,一个是4.3%,一个是2.5%。你说巧不巧,这个平均增速是6.6%,而CPI+GDP=6.8%,两者几乎差不多。所以我们大概可以得到一个粗略的公式:房价增速≈CPI+GDP

  这是纯统计学上的,我们从逻辑上验证一下,房价的增速大概等于本国经济增长加上通货膨胀,也确实是能说得通的。(3)

  你可能听过一个说法叫做,房价短期看政策,中期看土地,长期看人口。政策和土地大概都能反映在CPI和GDP中,那人口呢?对发达国家,人口结构基本稳定,但对发展中国家来说,我们还有一个很明显的趋势——人口向大城市集中。

  根据国家统计局的数据,1949年我国城镇化率仅10.64%,2011年首超50%,2019年最新数据是60.60%。集中的人口增加了需求,且城市较高的收入也会进一步增强购买力,所以房价上涨还需要考虑到城市的人口聚集。

  从这个角度来看,你就能理解,为什么一线城市的房价涨幅,是要高过三四线城市不少的,都是因为大城市人口聚集的网络效应。

  数据来源:统计局70城新建商品住宅指数可以简单验证一下,过去20年我国经济平均增速是9.5%,CPI大概2.5%,城镇化率1.5%,那么20年间一线城市大概的房价涨幅就是12.6倍,还是比较符合实际的。

  经常有人说,目前价格不合理,市场不理性。确实,市场常常是个偏执狂,不是油门就是刹车。但我们要做的是,先纠正自己头脑中的不合理和不理性,然后再去市场上寻找错误定价的机会。

  作者:恍然大明白,大师兄团队合伙人,清华理工本硕,可能是财经领域最英俊的干货段子手。

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